In februari en maart ontvangen veel huiseigenaren weer de WOZ-beschikking van de gemeente. Voor veel mensen is de eerste reactie: mijn WOZ is gestegen, dus ik moet bezwaar maken. Toch is dat niet altijd de juiste conclusie. Een lagere WOZ-waarde klinkt aantrekkelijk vanwege lagere belastingen, maar kan in sommige situaties juist nadelig zijn. Zeker als je plannen hebt om je woning te verkopen.
De belangrijkste vraag is daarom niet: is mijn WOZ-waarde te hoog? De belangrijkste vraag is: past mijn WOZ-waarde bij mijn situatie en mijn plannen? In deze blog leggen we uit wanneer bezwaar maken verstandig is en wanneer je dat juist beter niet kunt doen.
Wat is de WOZ-waarde precies?
De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de geschatte marktwaarde van je woning volgens de gemeente op een vaste peildatum. Meestal is dat 1 januari van het jaar daarvoor. De gemeente gebruikt verkoopcijfers van vergelijkbare woningen om deze waarde te bepalen.
De WOZ-waarde wordt gebruikt voor verschillende belastingen:
- Onroerendezaakbelasting (OZB)
- Eigenwoningforfait
- Waterschapsbelasting
- Soms erfbelasting
- Soms als indicatie bij hypotheekverstrekkers
Belangrijk om te weten is dat de WOZ-waarde een modelmatige berekening is. De gemeente heeft jouw woning meestal niet van binnen gezien. Daardoor kan de waarde soms afwijken van de werkelijke marktwaarde.
Wanneer bezwaar maken wél verstandig is
Er zijn situaties waarin bezwaar maken absoluut logisch kan zijn.
1. Als de WOZ duidelijk hoger is dan vergelijkbare woningen
Controleer altijd de referentiewoningen die de gemeente gebruikt. Deze kun je meestal online bekijken via het WOZ-waardeloket of via de gemeentelijke website.
Let bijvoorbeeld op:
- Heeft de referentiewoning meer vierkante meters?
- Is deze beter onderhouden?
- Heeft deze een betere ligging?
- Is deze luxer afgewerkt?
Als dat zo is kan jouw WOZ te hoog zijn vastgesteld en kan bezwaar zinvol zijn.
2. Als jouw woning duidelijke gebreken heeft
De gemeente houdt niet altijd rekening met de werkelijke staat van onderhoud. Als jouw woning bijvoorbeeld gedateerd is of onderhoud nodig heeft kan dat een reden zijn voor bezwaar.
Denk aan:
- Verouderde keuken of badkamer
- Slecht schilderwerk
- Achterstallig onderhoud
- Slechte isolatie
- Geluidsoverlast
- Juridische beperkingen zoals erfpacht
Dit soort zaken kunnen invloed hebben op de waarde en vormen vaak goede argumenten.
3. Als je recent hebt gekocht onder de WOZ-waarde
Heb je recent een woning gekocht voor een prijs die duidelijk lager ligt dan de WOZ-waarde? Dan kan dat een sterk argument zijn voor bezwaar, mits de aankoop rond de peildatum heeft plaatsgevonden.
Wanneer bezwaar maken juist niet verstandig is
Dit is het deel dat veel mensen niet kennen. Soms is een hogere WOZ-waarde juist gunstig.
1. Als je binnen enkele jaren wilt verkopen
Een hogere WOZ kan helpen bij de waardebeleving van kopers. Veel kopers vergelijken de vraagprijs met de WOZ-waarde. Als de vraagprijs daaronder ligt kan dat psychologisch aantrekkelijk werken.
Een lagere WOZ kan juist vragen oproepen zoals:
- Waarom is de WOZ lager?
- Is de woning minder waard?
- Is er iets mis?
Dat betekent niet dat WOZ leidend is voor de verkoopprijs, maar het speelt wel mee in de beeldvorming.
2. Als het belastingverschil beperkt is
Veel mensen overschatten het financiële effect van de WOZ. De OZB is meestal een klein percentage van de WOZ-waarde. Een verschil van bijvoorbeeld €20.000 in WOZ betekent vaak maar een relatief klein verschil in jaarlijkse lasten.
De vraag is dan of bezwaar maken de tijd en moeite waard is.
3. Als de marktwaarde stijgt
In populaire plaatsen zoals Noordwijk zien we vaak dat de markt sneller stijgt dan de WOZ. In dat geval loopt de WOZ eigenlijk achter op de werkelijkheid. Dan kan een hogere WOZ juist een bevestiging zijn van de markt.
4. Als je plannen hebt voor herfinanciering
Een hogere waarde kan soms helpen bij:
- Het verlagen van de risico-opslag
- Oversluiten van een hypotheek
- Het aantonen van overwaarde
Niet doorslaggevend, maar het kan wel een rol spelen.
Pas op met no cure no pay bureaus
Veel huiseigenaren worden benaderd door bedrijven die gratis bezwaar aanbieden. Zij verdienen hun geld via procesvergoedingen van gemeenten. Hun doel is verlaging van de WOZ, maar zij kijken meestal niet naar jouw persoonlijke situatie.
Zij houden meestal geen rekening met:
- Verkoopplannen
- Marktpositie
- Onderhandelingsstrategie
- Financiële doelen
Daardoor kan een verlaging soms goed zijn voor hen, maar niet per se voor jou.
Wat is dan de juiste aanpak?
De beste aanpak is om eerst te bepalen wat je doel is. Stel jezelf bijvoorbeeld deze vragen:
- Wil ik binnen 1 tot 3 jaar verkopen?
- Wil ik mijn woning aanhouden?
- Heb ik financieringsplannen?
- Wat is mijn echte marktwaarde?
- Hoe ontwikkelt de markt zich lokaal?
Een makelaar kijkt meestal anders naar waarde dan een gemeente. Waar de gemeente modelmatig kijkt, kijkt een makelaar naar echte kopers, vraag en aanbod en verkoopkansen.
Waarom een vergelijking met de marktwaarde belangrijk is?
De WOZ zegt iets, maar de echte vraag is wat een koper bereid is te betalen. Dat wordt bepaald door vraag en aanbod, locatie, presentatie en timing.
Daarom kan het verstandig zijn om de WOZ naast een actuele waardebepaling te leggen. Dan zie je direct:
- Of de WOZ realistisch is
- Wat je woning nu kan opleveren
- Wat een slimme verkoopstrategie zou zijn
- Of bezwaar logisch is
Eerst inzicht, dan pas bezwaar
De volgorde zou eigenlijk altijd moeten zijn:
Eerst inzicht krijgen.
Dan pas beslissen.
Soms is bezwaar maken verstandig.
Soms is niets doen juist de beste keuze.
Een goed inzicht kost niets, maar kan wel voorkomen dat je een verkeerde keuze maakt. Soms is bezwaar maken slim. Soms is het slimmer om juist niets te doen. Het begint altijd met weten waar je staat.
